2018年01月15日

市町村合併と名変登記(後)~消滅した市町村が不動産の売主だった場合~

 約10数年前の平成の大合併で、多くの市町村がなくなってしまいました。

 また、国と同様、市町村などの地方自治体も財政難で保有している不動産

 を売却することもあるでしょう。 

 このようなケースについては、そのものズバリといえる通達が存在しますの
 
 で、内容を以下にご紹介します。


 市町村合併による承継の登記の可否について
 (平成18年7月26日法務省民2第1721号回答)

 (別紙甲号)→富山地方法務局長からの照会

 甲市と乙市を廃し、その区域をもって新たに甲市を置く旨の新設市町村合併

 の場合において、合併前の甲市が所有する不動産については、新設された

 甲市への承継の登記を便宜省略して差し支えないと考えますが、いささか
 
 疑義がありますので照会します。

 (別紙乙号)

 合併前合併後の名称を同じくする新設市町村合併による承継のうち、当該

 合併前後で名称の変わらない市町村間の承継に限り、その登記を便宜

 省略して差し支えない
と考えます。
 
 
 上記通達を、2005年に福岡県内で行われた市町村合併の事例に当てはめて
 考えると

  (1) 宗像市 + 大島村  →  宗像市 

  (2) 宮田町 + 若宮町  →  宮若市

 の2つのケースにおいて、宗像市が売主の場合のみ省略できるということに

 なります。 

 http://www.pref.fukuoka.lg.jp/contents/shityouson-gappei.html に当時の

 福岡県における市町村合併の実情が紹介されてますが、通常合併に伴い名
 
 称を刷新するケースが多いようなので、省略できるケースはそこまでないよう

 に思います。

 以上。ご参考までに。


   


Posted by つばめ at 17:52Comments(0)不動産登記

2018年01月10日

市町村合併と名変登記(前)

  売買に伴う不動産登記で、実務上とても気を使うのが不動産登記名義人

 住所・氏名変更登記(略して名変登記)だと思います。自分はまだ経験がな

 いのですが、万が一見落としたまま所有権移転登記申請した場合の結末な

ど考えただけでも背筋が凍ります。

  確か10年ほど前に、市町村合併が盛んに行われ、多くの市町村が合併に

 より吸収され消滅しました。

  所有権移転登記の際、売主の居住市町村が、合併により既に消滅してい

 た場合、前提として、合併後の市町村名に変える名変登記が必要になるで

 しょうか?

  結論から言うと、「不要」となります。
 
  この場合、市町村合併は「公知の事実」(つまり世間一般に人々に周知されて

 いる)として、変更登記まで必要ではないということです。

 『不動産登記の実務相談事例集』(平成26年2月26日初版:日本加除出版(株))

 の223頁が根拠資料となります。
 
  「当たり前でしょ」と言えばその通りなのですが、一応根拠らしいものを知りたい

 方ももしかしたらいるかもしれないので、本ブログで取り上げました。

  では、合併により消滅した市町村自体が、不動産の売主(つまり登記名義人)

 だった場合どうなるでしょうか? 後編で取り上げたいと思います。

  以上  


Posted by つばめ at 18:58Comments(0)不動産登記

2017年12月21日

もしも「死にたい」と言われたら 自殺リスクの評価と対応(書籍紹介)

 
 先々月、神奈川県座間市で自殺企図を抱える若い女性数名を、無理矢理

 殺害する事件がありました。犯人は、自殺願望を抱える人々にSNSで言葉

 巧みに近づいたそうです。また犯人の供述では、実際殺そうとした際、死に

 たいという人はおらず、抵抗されたとのこと。殺された彼女たちは、本当に死

 にたいのではなく、自分が抱えている悩みを聴いてほしかっただけだろうと

 思います。

  自死対策に少しは関わっている者として、色々考えさせられる事件です。

 今回ご紹介する本は、まさに死にたいを訴える方にどう接するかについて

 著名な精神科医が書いた本です。

  外見は一般向けに書かれた本のように見えます。しかしアマゾンのブック

 レビューにもあるように、専門書ととらえた方が良いです。但し分量が

 130頁とかなり少なく、内容も、自傷行為や過量服薬など自死対策とは少し

 離れた項目もあるため、タイトル通りの内容を理解する上では、コンパクトに

 まとめられ、分量的には読みやすいと言えます。

  タイトルにもある自殺念慮の告白に対する対応のポイントが、本書44頁か

 ら48頁に記述されています。

 
  1. 告白に感謝し、ねぎらう。そうすることによって、自らの気持ちを正直に
    話すことはよいことだというメッセージが自殺念慮者に伝わる。

  2. 「自殺はいけない」などと自殺の是非を論ずるには無意味どころか有害
    である。自殺念慮の背景へ何らかのアプローチをしない限り、いくら説得
    や言いくるめたところで、自殺念慮が軽減されない。余計に抱え込むだけ
    でなる。

  3. 自殺念慮者が話したいことを、ひとまず「聴く」。その際話の中に登場す
    る重要なフレーズを(聞き手が)繰り返すことで、抱えている問題を明確
    にすることができる。

  4. 自殺念慮の背景をさぐるために、「質問する」。質問への回答を聴く際
    「多くの困難さを抱えながらこれまで生きていた要因(保護因子と呼ぶ)
    を探し出せれば今後の自死防止の材料になり得る。
 
  以上の点を改めて確認しつつ、これからの私自身の様々な対応に反映さ
  
  せたいと思います。

 
   
 章立てと内容の一文紹介

  はじめに

  第1章  人はなぜ自殺するのか?
        自殺の対人関係理論に基づく予防と治療・援助の基本

   →自殺の対人関係理論によれば、①自殺潜在能力(例、自殺未遂歴)と
    ②所属感の減弱(例、自分の居場所がない)、③負担感の知覚(例、自
    分がいなくなれば周囲の人間は幸せになれる)が重なれば、自殺願望
    が生じると説く。自殺防止には、特に②を軽減させるアプローチが効果
    的である。

  第2章  隠された自殺念慮に気づくには
        自殺念慮のアセスメントとCASEアプローチ

    →深刻な自殺念慮ほど隠される傾向にある。そういった自殺念慮に気
      づく方法、それは本人に直接聞くことである。

  第3章  自殺企図の評価と対応

  →自殺未遂直後の最初の精神科診察を想定。評価のポイントとして
      直前の自殺未遂の準備・計画がどれほど周到であったか、動機と
      背景要因(通常は複数存在する)、未遂に終わったことを本人がど
      う捉えているかなどがある。対応としては、自殺の背景要因への介
      入及び背景要因に解決に資する社会資源をつなげること、生活全
      体を視野に入れた支援などである。          

  第4章  非自殺性自傷に対する精神療法

    →将来的な自殺企図者になりやすい自傷行為(例、リストカット)を行う
      者に対しどのように接するか、そして自傷衝動を置換するテクニック 
       (例、手首に輪ゴムをはめ、パチンと手首に弾く)などを紹介する。

  第5章  過量服薬の理解と予防・対応

    →必ずしも自殺企図者ばかりではない過量服薬の問題点は、服薬によ
      り生じる結果が予測が本人にも難しいため、前章の非自殺性自傷よ
      り致死リスクが高いことにある。
  

  第6章  心理学的剖検から見えてきた自殺の危険因子

    →海外も含む自殺既遂事例の研究も踏まえ、精神科治療やアルコール
     借金問題と自殺との関係、男性うつ病患者や初めて自殺未遂を行った
     成人男性のリスクについて紹介する。

以上  


Posted by つばめ at 18:50Comments(0)書籍紹介

2017年11月21日

不動産取引とリスクマネジメント(書籍紹介)

     この本は、合格後登録前に地元で受講した新人研修の講師に推薦された本です。

      
     当該講師曰く

       「この本を読まずに不動産登記の実務に関わるのは、目隠ししながら国道58号線

       (注:片道3車線もある地元では超有名な幹線道路です)を渡るようなものだ」
  
      と言われ、そのフレーズがとても気に入り、購入した次第です。


   さて、本題です。参考までに章立てを最後に掲載しています。

     それぞれ、リスクとは何かという概論的な話や不動産売買契約書の解説なども
 
    ありますが、個人的に有益だったのは、第4章と第6章です。
  

     第4章は、本人確認全般について詳細な解説がなされています。不動産登記規則

     72条で作成する本人確認情報だけでなく、一般的な本人確認につき、本人確認

     資料の解説(個人と法人のケースも含めて)、本人確認方法(面談か郵送か、識別

     情報または登記済証がある場合の取り扱い)、面談の場所についての解説などが

     記述されています。在監者(刑務所などにいらっしゃる方)の本人確認について(本

     書P155)の説明 が個人的に印象に残っています。

 
      第6章は、司法書士業務の花形とも言われる、不動産取引における立会についてです。

      立会業務の内容や位置づけの変遷、立会業務の内容や準備、立会当日の流れや中止

      する場合について詳細な解説がされています。自分自身が、解説されている内容をすべ
    
      てやっているとは言えませんが特に登録したてで実際自分ではやっていない場合など

      にはとても参考になると思います(自分は実際そうでした)。本書P223のチェックリスト

      などは業務遂行をする上でのポイントを、コンパクトにまとめていると感じます。
 
      不動産登記業務がメインの事務所に雇用された、司法書士業務経験のない(または

      浅い)新人の方にとって、特に有益な書籍と思います。

       
     章立て

     第1章 リスクマネジメント総論

     第2章 不動産取引とリスクマネジメント
 
     第3章 物件調査、重要事項説明、契約書

      第4章 司法書士実務における本人確認

      第5章 登記原因、添付書類、オンライン申請

      第6章 不動産取引における立会

      第7章 不動産取引における新たな展開

      第8章 リスクの顕在化と想定される紛争

      特別寄稿 物権変動理論と実務の将来               
                                          以上
   
タグ :不動産


Posted by つばめ at 12:07Comments(0)書籍紹介

2017年11月07日

実践NAVI 司法書士の法律相談(書籍紹介) 

   上記書籍は、この業界では著名な加藤新太郎先生の編集の元数名の司法書士の執筆

  により、平成26年6月10日に発刊されました。

   自分は、発刊から数ヶ月後に購入し、今年の2月頃から、開業準備の一環として読ませ

  ていただいています。
  
   内容としては、大きく二つに分かれています。

  まず前半部分は、法律相談の意義や技法、相談の際重要な聴く技術についての解説から

 構成され、後半は、実際の司法書士業務で取り扱いことが多い分野(賃貸借や債務整理
 
 成年後見や登記など)について、9分野の83もの実際の具体例をもとに、相談対応のポイ

 ントや回答例・解説などで構成されています。

   司法書士業務には、様々な取扱分野が存在しますが、どの分野においても、依頼者との

 相談が重要なのは当然だと思います。相談から依頼者のニーズを適切に把握しなければ

 最適なサービスを提供できないからです。前半部分は、その相談業務そのものに焦点を

 あて、Q&A形式で丁寧に解説されています。

  後半部分については、前半部分の実践編としての側面もありより理解が深まります。また

 経験や知識があまりない分野について理解を得るきっかけにもなります。

  分量が約800頁とボリューム満点ですが、有益な内容が豊富で、価格以上の価値はある

 と思います。  

   自分は、電話相談や面談などの前に予習を兼ねて繰り返し読んでいます。
   
                                                     以上

  

     


Posted by つばめ at 15:56Comments(0)書籍紹介

2017年10月31日

ブログ開設!!

皆さんこんにちわ。

福岡市博多駅周辺にて、今年(2017年)の5月15日に開業した

つばめ司法書士事務所のオフィシャルブログです。


司法書士業務に関係した情報をこれから発信していけたらと思

います。

 一般の方や同業者にとって有益な情報を掲載していけるよう努

めますのでご期待ください。


以上  


Posted by つばめ at 17:02Comments(0)